江蘇多地試行存量房“以舊換新” 市場如何行穩(wěn)致遠？

美麗煙花

5月21日，首批參與南京市存量房“以舊換新”活動的10位業(yè)主代表正式簽約。在首批完成線下驗房并出具評估價格的 100套房源中，有52位業(yè)主確認成交。南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長張輝說，“以舊換新”作為這一輪穩(wěn)樓市政策舉措中的創(chuàng)新性做法，既盤活存量房產(chǎn)又優(yōu)化增量住房，起到一舉兩得的效果。

記者了解到，在此之前也有其他城市嘗試收購存量房“以舊換新”，市場反應不一。南京破題存量房“以舊換新”為何有較好市場反應，市場還有何期盼，如何行穩(wěn)致遠？記者進行了調(diào)查。

簽約業(yè)主：“老破小”換成電梯房

在活動現(xiàn)場，記者見到喜氣洋洋來簽約的華志勇夫婦。他們告訴記者，自家房子在建鄴區(qū)南湖一帶，是個沒有電梯的“老破小”，“我們家在7樓，每天回家要爬樓，早就想把房子換掉，換個有電梯的房子養(yǎng)老?！?/font>

這次“以舊換新”活動讓華志勇夫婦實現(xiàn)了心愿。他們選的新房是棲霞區(qū)的頤和縵山項目， 115平方米，三房，比老房子大30多平方米。夫妻倆對這次置換很滿意，“新房在城東，自然環(huán)境好，很適合養(yǎng)老。有了電梯房，再也不用擔心爬不動樓梯了。”

這是華志勇夫婦“老破小”換電梯新房的心愿達成時間表：4月27日看到南京安居建設集團發(fā)布“以舊換新”試點公告，4月29日到安居集團活動現(xiàn)場咨詢，當天乘坐服務車輛到新房現(xiàn)場看房，5月2日交意向金，5月16日舊房評估價出來，5月21日正式簽約。

舊房難賣、置換難，是此次簽約業(yè)主遇到的共同問題，也折射了房地產(chǎn)市場改善性需求的潛力所在。簽約業(yè)主李偉告訴記者：“我父母的房子在鼓樓區(qū)老城區(qū)，沒有電梯，他們年紀大了上下樓困難。想增加電梯，鄰居們卻始終達不成統(tǒng)一意見；想賣房，掛出去兩年了無人問津，偶爾接到電話都是中介希望降價的。父母只好搬到江北的一家養(yǎng)老院去住?！笨吹酱媪糠俊耙耘f換新”活動后，他迅速報名，并為父母選了一套在養(yǎng)老院附近的頤和鉑岸江璟新房。120平方米老房子置換130平方米新房，舊房評估價占新房總價的70％多，補足余款，7月可拿新房。李偉開心地說：“非常榮幸能成為第一批‘以舊換新’業(yè)主?！?/font>

此次簽約業(yè)主徐女士的“換房時間表”更短，從登記報名、意向認購，到中介評估、確認成交，僅15天。徐女士原本就住在頤和鉑岸江璟，一直想把鼓樓的老房子賣掉，在同一小區(qū)給父母也買一套。如今，她和父母如愿換上新房，她用“驚喜”兩個字來形容此刻心情。

“自4月27日發(fā)布存量住房‘以舊換新’公告以來，受到社會廣泛關注，市民登記報名、意向認購積極踴躍?！蹦暇┌簿咏ㄔO集團相關負責人說，截至5月20日，線上、電話、現(xiàn)場等各類咨詢約3450組，“南京房產(chǎn)微政務-房幫寧-寧換新”平臺登記意向報名約4150組，初審符合條件的登記約3430組?，F(xiàn)場累計來訪約2230組，繳納新房意向認籌金的換房人515組。

舊房估價：流程公開公正，結(jié)果較為客觀

在簽約現(xiàn)場，業(yè)主均表示對舊房子的評估價格較為滿意。

華志勇說，“達到心理預期了”。同小區(qū)的房子兩年內(nèi)都沒有成交案例，最終評估價到底會給多少，他起初心里也沒有底。最后收到工作人員報來的價格，華志勇覺得很客觀，表示認可。

李偉說，當時三家評估機構(gòu)一起來家里現(xiàn)場評估，拍照片、填表格，最后工作人員給出的價格，“比我心理預期略低，比市場價略高，我們接受?！贝送猓啾茸约嘿u房省去了中介費，這一點也讓他感到很滿意。

簽約業(yè)主孫琳佳告訴記者，自己在南京建鄴區(qū)的一套小房子已經(jīng)在二手房網(wǎng)站掛了兩年多了，一共被“砍價” 12次，最多一次直接降了 50萬元，“心態(tài)都繃不住了”。此次評估機構(gòu)給出的價格沒有此前擔心的“大砍刀”，“評估價較為公正，符合房子所值。”

“我們通過機制來保障結(jié)果客觀。”南京安居集團相關負責人說，“比如怎么遴選評估機構(gòu)，評估工作前進行培訓，規(guī)范工作流程。但我們不去干涉每一家的評估結(jié)果。每個客戶會有3家評估機構(gòu)上門，出3份評估報告，最終選取中間值?！彼硎荆着山煌瓿珊?，將進行流程復盤和總結(jié)，找出問題和不足，調(diào)整優(yōu)化整個試點策略和方向。

目前二手房評估工作正在有序進行中。在上周完成首批次100套房源線下驗房、評估結(jié)果出具等工作后，安居集團又從評估機構(gòu)庫里搖號選定了2批評估機構(gòu)，開展第二批200套房源的驗房評估工作。這一批房源，預計6月上旬可基本完成現(xiàn)場查驗，并于上門時間之日起5—8個工作日出具評估結(jié)果，反饋給業(yè)主。

存量房“以舊換新”活動得到南京各相關部門的有力支持。南京不動產(chǎn)登記部門聯(lián)手房產(chǎn)和稅務部門，共同搭建快速響應溝通小組，為安居集團提供不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、資金監(jiān)管、稅費繳納等政策解讀和咨詢服務，推動“一件事一次辦”。南京市不動產(chǎn)登記中心還設立住房“以舊換新”服務專窗，提供點對點辦證服務。

市民期待：更多區(qū)域、更多房源

去年下半年以來，江蘇各地以不同路徑探索存量住宅“以舊換新”。去年 11月，蘇州太倉區(qū)嘗試以國企收購的方式支持市民存量住宅“以舊換新”，受到市場好評。隨后，蘇州相城區(qū)、海安市、南京市、無錫梁溪區(qū)紛紛跟進，啟動國企收購方式存量房“以舊換新”。

張輝認為，國企收購方式存量房“以舊換新”是這一輪穩(wěn)樓市政策舉措中的創(chuàng)新性做法，直擊房地產(chǎn)市場痛點——盤活存量房源、激活新房市場。閑置的存量房收購之后可用作租賃住房，解決住房剛性需求，盤活存量房源；存量房賣掉后，可有效滿足居民購買改善房的需求，激活新房市場。

南京此次能夠成功“破題”，二手房的評估模式、評估價格尤為關鍵，此外，還與活動覆蓋面大、新房房源選擇多有著重要的關系。南京市主城六區(qū)（玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺區(qū)）存量房均可參加，可以置換河西中、河西南、南部新城、馬群、江北核心區(qū)等板塊的 14個新房樓盤。

在簽約現(xiàn)場，不少業(yè)主表示，南京存量住房“以舊換新”試點“房源充足，且不少項目位于南京主城區(qū)，有得選”。首批“以舊”限額2000套，可供“換新”的新建商品住房房源約7800套。

采訪中，也有不少市民表達遺憾，如浦口區(qū)、江寧區(qū)的存量房不能參加此次活動，此外，14個新房樓盤的選擇空間仍然較為有限。在頤和鉑樾府，記者遇到手握3套舊房迫切需要置換的孫女士，跑了4家樓盤卻未選擇到心儀的意向房源。

南京工業(yè)大學天誠不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長吳翔華認為，目前2000套的試點數(shù)量相對龐大的置換需求還遠遠不夠，而且僅限于安居集團自己開發(fā)的樓盤，地段位置受到一定限制，輻射的人群相對有限。

根據(jù)最新市場消息，近期南京“收舊換新”可能在一定條件下擴圍到更多房企的在售項目，給予換房人更多選擇空間。

持續(xù)發(fā)展：依城施策，路徑多元

存量房“以舊換新”活動已在全國越來越多的城市展開。隨著武漢、深圳、上海等地相繼加入存量住房“以舊換新”陣營，根據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至5月20日，全國已有超60城推出住房“以舊換新”措施，推進商品房“以小換大”“以舊換新”“以低配換高配”，成效初顯。

縱觀全國存量房“以舊換新”，有“國企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”兩種主流模式。在“中介優(yōu)先賣”模式中，二手房出售環(huán)節(jié)的不確定性較大，促成“以舊換新”成效不明顯。與之相比，“國企收舊換新”效果較明顯。我省的南京、蘇州、南通啟東、無錫等城市均采用“國企收舊換新”政策。

不同于中介幫賣和國資收購，南通海安市走出存量住房“以舊換新”第三條道路。今年初，海安市出臺試行商品房“以舊換新”政策，依據(jù)“誰回收、誰置換、誰收益”原則，其特點是新房開發(fā)商收購業(yè)主舊房，政府負責服務、促成交易，自由度高。國企、民企開發(fā)的樓盤都可以參加“以舊換新”。海安首輪試點 9個參與“以舊換新”的樓盤來自 5家開發(fā)商，其中民營企業(yè)超過一半。在換新過程中，住建局還借用拆遷過程中的房票這一工具，作為“以舊換新”買賣雙方的交易憑證，由政府部門蓋章生效。

58安居客研究院院長張波說，從全國來看，單一市場化的“以舊換新”在房價下行期間效果有限，而各地方政府以及地方國企參與較深的“收舊在先”模式，效果更為直接。收舊房源和保障房結(jié)合更是在城市層面起到高效加速庫存去化、加快保障房供給的雙重效果。這一點在商品房明顯供大于求，并且保障房規(guī)劃體量大的高能級城市體現(xiàn)尤為明顯。

張波建議，各地需明確收舊目標，并加大政府參與力度，先努力加快“收舊”，才能帶動“換新”。

吳翔華表示，基于南京安居集團的企業(yè)特性，收回來的房子可以做保障、人才、租賃房之用，這一創(chuàng)新辦法是否能夠廣泛推廣、可持續(xù)發(fā)展？“以舊換新”要行穩(wěn)致遠，還需要更多房企參與進來。

“如果‘以舊換新’后續(xù)推出更多房源，且進一步擴大可置換的覆蓋區(qū)域，新政策有望作為激活市場的重要舉措，在促進房地產(chǎn)市場進一步平穩(wěn)健康發(fā)展方面起到越來越重要的推動作用?！睆堓x說。（劉霞 劉春 王曉映 周敏）

來源：新華日報·交匯點

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